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2020-02-10 来源:网络整理 次浏览

经济观察报 记者 田国宝 2019年12月31日,在上海一个公开演讲中,对于2019年房地产行业发展,易居企业集团CEO丁祖昱用一个拿掉“¥”的“南”字来形容:投资难,融资更难;买房难,卖房更难;企业难,政府更难;交付难,维权更难;长租难,商办更难。

虽然2019年房地产销售额、土地成交量、房地产投资和开工量再一次创新高,但对于2020年房地产发展前景,房企普遍信心不足。克而瑞数据显示,2019年百强房企拿地销售比为0.34,同比下降11.76%,比2017年下降了70.59%。

除了宏观政策影响外,需求减弱也是重要的因素之一。据丁祖昱预测,未来10年,中国出生人口将减少4000万,结婚人数将减少3400万对,购房主力人口将减少6100万。整体需求将减弱。

中国指数研究院报告指出,2020年全国房地产市场调整压力将进一步凸显。需求端方面,在住房不炒基调下,预期更趋于理性,市场规模调整幅度将加剧,同时在城镇化推进、改善型需求持续释放对市场仍有较大支撑。

在供应端,房企资金压力依然较大,已开工未售规模高位运行,土地储备支撑力不足,预计2020年新开工规模降幅在1.4%~2.9%之间;房地产开发投资额整体维持中低速增长;销售均价将出现小幅的结构上涨,涨幅在4%左右。

需求减弱

在上述演讲中,丁祖昱提到了一组关于人口的数据,2009年到2019年10年间,中国新出生人口数量为1.64亿人,实际新增人口为7200万。从2019到2029年未来10年内,中国新出生人口将减少4200万,人口将首次出现负增长,预计将减少1100万。

另一组数据是关于结婚人数,中国结婚人数峰值是2013年,达到了1347万对,此后开始下降,2018年下降至1014万对。2010年到2019年累计结婚人数为1.2亿对,未来10年将下降至8600万对,减少3400万对。

婚房和二孩改善房是房地产交易重要推手之一,随着新出生人口和结婚人数减少,未来10年购房主力人口预计将减少6100万。从房地产市场供需情况来看,未来10十年整体需求将减少。

此外,丁祖昱的团队针对购房需求在上海做了一次市场调研,结果显示,50后、60后的群体,有自有住房的群体,82%的不打算买房,打算买房的只有14%;没有自有住房的,打算买房的只有1%。

70后、80后群体中,71.4%的人不打算生二胎,愿意生二胎的占比为17.4%。生二胎往往是这个群体改善居住条件的主要动力之一。在有两个及以上孩子的家庭,换房改善比例为41.5%,不置换比例为58.5%。

90后尤其是95前的群体,已购房比例为46%,在已购房群体中,有81.1%为刚需房。在未购房群体中,15.9%计划一年内买房,40.7%打算在3年内买房,21.6%计划五年内买房,不打算买房的只占11.6%。

而95后购房需求则出现分化,目前95后租房占比高达65.4%,有过租房经历的占比更是高达8成。此外,95后开始出现真正的房二代,这一部分人有可能会绕过刚需,直接进入改善型状态。

基于这些数据,丁祖昱认为,50/60后已经退出买房行列,而70/80后是否买房主要根据二孩需求;而90后群体仍然以刚需为主,而95后有可能会跳过刚需。由此,在需求整体减弱的背景下,未来需求更多集中在改善型需求方面。

随着各地棚改减少,未来三四线城市需求也将进一步萎缩。2019年棚改计划开工套数同比增加的只有5个省市,其他省市均不同程度消减,其中同比减少50%以上的省市超过15个。2019年前11个月全国棚改新增抵押补充贷款规模同比减少66%。

在棚改计划开工降幅较大的部分省市中,2019年商品住宅成交量同比下跌较为明显,其中东营和烟台分别下滑39%和19%,驻马店和濮阳分别下跌了26%和13%,衡阳和常德分别下跌25%和6%。

另外,人才政策对房地产效应也在递减,2019年四季度,西安、南京、杭州、郑州、武汉和宁波等典型城市商品住宅成交量,除了武汉外,其他城市均出现不同程度的下降。未来这一趋势可能将进一步放大。

开发商拿地谨慎

在融资进一步趋严的背景下,与以往相比,2019年房企拿地节奏有所缓解,除了二季度出现所谓小阳春外,其他三个季度土地成交溢价率逐步走低,流拍率升高,土地成交金额增速远远低于销售额增速。

克而瑞数据显示,2019年土地成交溢价率在4月一度达到22%,但此后一路走低,到12月,已经下降到7%;同期流拍率则从10%上升到14%。整体成交规模重新回到十年低位,溢价率创下新低。

2019年百强房企拿地销售比为0.34%,同比下降了11.76%,与2017年相比,则下降了70.59%。其中前10强房企拿地销售比只有0.31%,TOP11-20房企拿地销售比最高,达到了0.43%,而TOP21-30强房企拿地销售比只有0.28%。