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2019-04-11 来源:未知 次浏览
时代变革体系下房地产的当下


中国特色社会主义进入新时代,房地产业面临一系列新的升级、调整。政府部门反复强调“建立促进房地产市场健康发展的长效机制”,“房住不炒”等方针政策,坚定不移的贯彻落实执行,坚持全面深化改革是长效机制,是必然发生的,市场需迅速反应,趋向于快速迈进,并建立一个健康稳定的房地产新时代。
 
有关地产“黄金十年”的思考
所谓的地产黄金十年已经过去,是指地产的开发建设版块已经达到了顶峰,预测未来不可能再扩大规模了。在高质量发展的方面行业还有非常多的工作要做。过去的黄金十年比较重视数量上的扩张,未来在新的发展理念的指导下,更好地实现质量的提升,更好地实现人们对居住生活的要求,这两个阶段的特点不一样。
 
由量的过程到质的提升,走向第二次转型的房地产行业。
 
地产行业的新建开发及建设,现如今每年的体量将近10亿㎡,但由于各式各样的原因,导致新建设的住宅,包括已经建成在使用的过程当中,质量还是有很大的提升的空间的。过去是解决有无的问题,一个数量多少的问题,质量问题未来还有很大的提升空间。所谓住宅的绿色发展,并未完全地落地。
 
绿色,不光是采用了一些绿色节能的材料或者是设计,而是在整个运行过程中,绿色应贯穿于整个产品建设。比如住宅的舒适度等方面还有很多改进的空间。经济发展要通过住房建设来推动,但是居民住宅周边的配套设施与城市内外的“日常对话”并未很好的衔接,变成了一座“睡城”。服务,业态分布匮乏等很多问题都显现出来,目前北京市启动了对目标区域的整体居住环境,社区环境的提升计划,包括生活条件的改善,配套分布的完善。
 
健康建筑的9个基础因素
 
未来如何通过与社会力量多方合作,完善城市生活,提供多样化的业态需求,提升人居生活水平,这都是需要解决的问题。
 
“退房化”“双合同”现象的出现是一个复杂的过程
现如今房地产行业市场,一线城市新建商品房的预售超过建成总数的90%,三四线城市可达70%。在房屋预售时期,只能依靠图纸,模型或样板房等片面的描述想象,人是一种视觉型生物,初期样板房再精致再漂亮,在实际房子交付时民众的想法或者是市场都会发生一些变化,与最初的想法产生分歧,造成了后期一系列的“退房”情况,非常复杂的。
 
退房分好多种情况,房子在交付的时候与自我本身的想象有较大的差异和出入,导致退房是其中的一种;另外一种是市场环境的变化对人的影响,尤其是市场面临下滑时期;最后一个是开发商自身各种原因导致。行业市场瞬息万变,建设过程发生一些新变化,且不愿意承担最初的承诺或标准,造成了比较复杂的“退房”现状。
 
出现问题或后果的原因在于住宅预售阶段的模式。避免发生类似问题的办法除了现房,就是住宅全装修方针的实施。
 
“双合同”问题的出现是与房地产市场调控相关联的,也是较复杂。对于开发商而言,毛坯房与全装修之间是有一个比较大的成本差异,但在价格上,政府在限售的时候比较刚性地限制住宅价格,群众普遍默认限价只是针对毛坯房的限价,开发商采取“双合同”的操作减少企业的损失,在后期住宅全装修交付差价的问题必然引发社会市场一系列的矛盾衍生。
 
伴随市场形势的变化或成熟,前期所存在的问题自然而然就化解了。受2008年美国的全球金融危机的影响,北京市也出现了大批量的“退房”“打官司”“告开发商”的现象。据中级人民法院的院长估计,当时有一万多家的群众去打官司。但到了10年后房价回温开始上涨,曾经要打官司告状的人也消失。
 
“菜单式”的定制是住宅全装修未来的方向
针对房子的装修每个家庭有自己的标准、偏好,但对于开放商或者供应者而言,大批量或一个模式的装修是最有规模效益的。
 
“需求的个性化,从减少这种争议或者更好的去满足消费者的需求角度,我觉得在装修角度上,可以提供的是类似菜单式的服务,让大家是可以选择的。”
 
基础性部分的搭建和可被选择的部分的填充组成了一套完整的菜单。可选择的部分不只是可以选择有无,也可以选择不同的品牌质量或标准,让其变得有弹性,可以让消费者可以参与其中,同时不只是参与意见,在整个设计的过程中都可以提出自己的看法或意见。人们所指责的房屋问题不单是质量问题,当通过可视化,现代化的一些手段,定制的专属于个人的产品,大众对房屋结果更加的满意。
 
“鱼刺”般的产业链链条
房地产产业链链条通常是按照资金的链条上下游的角度去划分梳理,就跟“鱼刺”一样的一种结构。
 
房地产产业链很长,行业对整个市场经济的影响也非常大。
 
房地产业:经常被用作带动经济增长的发动机
 
房地产产业链最上游的是投资者。没有投资的行为,就没有后期开发建设的活动。从新建的住宅来说,首先是购买土地,包括政府的收购储备和土地的一级开发环节,期间会有很多非政府企业参与其中,包括土地的征收或者是拆迁补偿。其次是对土地的规划及设计,对市场的研究,产品的定位。第三步去开工建设,建设的过程中会涉及到大量的材料供应商,部件的供应商。当下火热的“全装修”的概念,就是指结构工程竣工以后到了装修的阶段,是一个独立设计的过程。第四步是走向市场营销,最后是住户使用阶段,尤其是期间的维护管理。之前供应商比较多的是关心建设过程,只关注房子从无到有的过程,而在今年的政府工作报告中,国家领导人也提到,对于老旧的小区,旧的居民楼的改造也是一个很重要的任务。
 
“住宅全装修的寿命与结构寿命相比短很多,装修更新的过程还是相对比较频繁的,将来如何能够将期间环节通过产业化,商业模式覆盖,是产业链同仁全装修的概念仍需积极参与的。”
 
以一种不断更新的方式扎根产业链每一个环节,迭代发展。
 
“快”“稳”是未来产业链同仁的市场定位
面临市场环境的各种机遇与挑战,应始终保持一个快与稳的关系,专注地去做好每一件事。
 
现在房地产仍存在诸多问题,一二手房价倒挂;房价和地价倒挂;使用需求和投资投机需求倒挂;房价收入比失衡;房价租金比失衡;房地产业发展和国民经济失衡;住房过度资产化;地方政府过度依赖土地财政;调控手段过度行政化等。
 
住房供应过度市场化
 
针对当下竞争激烈的市场,像北京的限地价、限房价,地价竞争至一个非常高的界限,发挥的空间就很小,地价上涨速度远远超过房价。企业需要把自己最本质最拿手的服务以及能力建设好,成为一种核心竞争力,不然就会被淘汰。
 
当下流行的长租公寓,很多企业不是想着怎么把产品服务做好,而是琢磨着研究如何让这种模式迅速扩大,成为行业的“独角兽”,基础不牢、地动山摇,企业应把最基本的业务单元先做好再去复制扩张。