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2019-12-03 来源:网络整理 次浏览

本文来自 微信公众号“中达研究”,作者:申思聪、蔡鸿飞、诸葛莲昕。原标题《新城控股:模式布局优势依旧,充分激励再度出发(首次覆盖)》。

核心观点

公司是“住宅开发+商业持有”模式的领跑企业,能够以较低价格获取大量优质土储,同时其都市圈布局也契合了城镇化梯次发展趋势;公司双轮驱动模式是当前为数不多提升核心城市市占率的手段之一。我们认为,公司当前在手现金充裕,融资渠道仍较为顺畅,杠杆水平可控,流动性仍较稳健。公司近期也推出了大规模股权及期权激励计划,覆盖105名核心人员,人才队伍建设与培养体系日趋成熟,有望支撑公司模式与布局优势持续释放。

深耕核心都市圈,享受城镇化梯次发展红利。公司多年来坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群。按金额计,2019年上半年长三角区域销售占比约58.4%,中西部区域占比约22.4%。截至2019年中期,公司总土地储备约1.34亿平,其中长三角占比约为46.5%,中西部占比约为30.5%。公司较好地把握了城镇化梯次发展中核心都市圈的外溢需求,进而驱动了销售规模高速成长。

双轮驱动模式独特,控制成本有效拓储。公司拥有优秀的商业管理团队,目前已形成一支数千人的专业商管团队。截至10月末,公司累计开业吾悦广场52座,开业及储备的吾悦广场达120座。2019年上半年,公司租金收入达17.4亿元,同比大增104.5%。更为重要的是,公司能够通过商业勾地获取大体量低价住宅用地,借此平衡商业地产开发的现金流,进而驱动规模和业绩的高速增长,商业模式优势独特。此外,公司还通过其他多元方式拓展土储。截至2019年6月末,公司总土储平均成本约2575元/平,占2019年上半年销售均价的约20.9%,较低的土地成本能够保障公司较高的盈利能力和较好的流动性。

销售业绩快速增长,财务状况维持稳健。公司2019年上半年销售额1224亿元(+28.4%);前三季度实现营收295.6亿元(+19.2%),扣非归母净利30.7亿元(+18.9%),维持了较快增长势头。受益于良好的成本费用管控,公司保持了较高的盈利能力,前三季度毛利率为36.6%(2018:36.7%);2018年扣非归母净利率达14.0%(+1.7pct),扣非加权ROE达30.4%(+2.0pct)。2019年三季度末达466.83亿元。流动性方面,公司一年以上到期债务占比较高;三季度末货币资金达466.8亿元,对一年内到期债务覆盖率约1.7;净负债率约为69%,仍低于行业均值。公司融资渠道仍较为顺畅,流动性压力可控。

首次覆盖给予“买入”评级,目标价42.05元。预测公司2019-2021年EPS分别为人民币5.78元、7.87元、10.20元,同比增长24.3%、36.3%、29.5%。考虑到公司商业模式及布局优势,业绩有望持续稳健增长,给予NAV折让30%,对应2019年7.3倍PE,目标价人民币42.05元,较现价空间达27%。

报告正文

核心观点

公司是“住宅开发+商业持有”模式的领跑企业,能够以较低价格获取大量优质土储,同时其都市圈布局也契合了城镇化梯次发展趋势;公司双轮驱动模式是当前为数不多提升核心城市市占率的手段之一。我们认为,公司当前在手现金充裕,融资渠道仍较为顺畅,杠杆水平可控,流动性仍较稳健。公司近期也推出了大规模股权及期权激励计划,覆盖105名核心人员,人才队伍建设与培养体系日趋成熟,有望支撑公司模式与布局优势持续释放。

1)深耕核心都市圈,享受城镇化梯次发展红利。公司多年来坚持深耕长三角区域,并聚焦其他核心城市群。按金额计,2019年上半年长三角区域销售占比约58.4%,中西部区域占比约22.4%。截至2019年中期,公司总土地储备约1.34亿平,其中长三角占比约为46.5%,中西部占比约为30.5%。公司较好地把握了城镇化梯次发展中核心都市圈的外溢需求,进而驱动了销售规模高速成长。

2)双轮驱动模式独特,控制成本有效拓储。公司拥有优秀的商业管理团队,目前已形成一支数千人的专业商管团队。截至10月末,公司累计开业吾悦广场达52座,开业及储备的吾悦广场达120座;预计公司2020年可实现百座吾悦广场开业的战略规划,规模优势将更趋明显。2019年上半年,公司租金收入达17.4亿元,同比大增104.5%。更为重要的是,公司能够通过商业勾地获取大体量低价住宅用地,借此平衡商业地产开发的现金流,进而驱动规模和业绩的高速增长,商业模式优势独特。此外,公司还通过其他多元方式拓展土储。截至2019年6月末,公司总土储平均成本约2575元/平,占2019年上半年销售均价的约20.9%,较低的土地成本能够保障公司较高的盈利能力和较好的流动性。