朝青板块乐居指数分析报告图表
一、客观数据分析 1.1客观数据呈现 表1.1、朝青板块每平方公里设施拥有数量基本数据表【测量面积17.67平方公里】 以上公司企业、政府机关、购物场所、宾馆饭店、邮政电信、场馆会所等都比较好理解，需要解释的内容如下： 交通出行包括：公交线路及车站、道路、地铁站及其出入口、机场大巴及其站点、航空铁路票务服务中心、公交IC卡充值点等；学校科研包括：幼儿园、小学、中学、大学、科研院所、图书馆、影剧院等；房地产指的是：已经建成或者在建的写字楼盘、住宅楼盘、居民小区、建材家居销售中心、大厦等；医疗卫生包括：药店、宠物医院、诊所、盲人按摩有限公司、卫生服务站、服务中心等；金融银行包括：ATM、银行、保险公司等；休闲娱乐包括：歌舞厅、娱乐城 (论坛 像册 户型 样板间)、洗浴中心、KTV等；餐饮服务包括：中餐馆、西餐馆、茶馆、咖啡馆、快餐馆等；新闻媒体包括：报社、出版社等，杂志社、图示发行部记者站等。 对于以上数据，我们有一个基本的假设，即认为每平方公里拥有的数量越多，表明该板块的人气越旺，对当地居民而言生活越便利。 但是，单单凭借以上数据我们并不能看到朝青板块相对于其他板块所处的位置、它的优势和不足。为了更好地呈现这一点，我们需要引入标准分。朝青板块各设施标准分如图1.1所示。 以上，标准分主要用于判定各个居住板块相应基本设施拥有数量在22个居住板块中所处的位置。均值为0，方差为1的标准分的计算公式为： 根据图1.1的结果，可以清楚地看到，朝青板块在基本设施拥有数量方面标准分均低于0，说明它在客观数据上处于平均水平线下，也就是说，在人气和给居民生活提供便利方面，处于相对不利的位置。其中尤其以宾馆饭店、休闲娱乐、餐饮服务、金融银行等基本设施较为落后；而交通出行、房地产、医疗卫生等方面则相对其他方面稍好一点。 1.2客观数据文字分析 (1)受北京CBD辐射，弥补商业不足缺憾 如上所述，朝青板块总体上处于中等偏下的位置。其在金融银行、餐饮服务、场馆会所等商业发达程度方面显得相对靠后。 应该看到，朝青板块最突出的特点就是距离CBD近，可称为“CBD后花园”，所以有关银行金融服务等商业发达程度的缺憾，一定程度可以通过该板块特定的地理位置得到弥补。特别是随着星河湾、天际万象高尔夫花园等高端项目业主的逐步入住，2008年将迎来区域入住高峰，敏锐的商业地产投资者已经将目光锁定在高档商业地产。 北京住宅开发面积和所需要商业配套开发面积比例要达到1：0.07,才能满足区域内居住人群的生活需求。照此推算，两三年内朝青板块所需要的商业配套面积不应少于40万平方米。除了天际万象高尔夫花园自带的6.8万平米大型商业中心、天鹅坊 (论坛)5万平米、国美第一城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)10万平米的商业目前开始销售外，还有朝阳园 (论坛 像册 户型)近2万平米的“尚街”、华纺易城2万平米底商、青年汇4万平米底商、定福家园 (论坛 像册 户型)底商“福街”；而A-Z-Town配套的再见百货等商业配套则也开始陆续放量。 (2)毗邻东部发展带，依托产业聚集区 随着京津冀区域经济合作将进一步深化，朝青板块作为北京连接河北的关节点之一，地理位置显得日益重要，有利于参与京冀区域协作。该板块毗邻东部发展带，与北京市重点建设的三个新城之一通州紧紧相连，既可以为新城的发展提供支撑和服务，也会受到新城建设的拉动。 值得特别关注的是，在该板块的东部区域朝阳区十一五发展规划中布局着三个重要的产业聚集区，它们分别是：在东部常营地区的服装商贸产业聚集区；依托双桥地区生物医药产业资源和管庄医药商务区建设的生物医药产业聚集区；发挥中国传媒大学等教育资源优势，依托三间房国际动漫文化园区和高井动漫产业基地，发展起来的、以现代传媒产业为主导的动漫文化产业聚集区。 这样的产业布局和地理位置，必然意味着朝青板块的居住和生活格局将发生越来越大的改变。 (3)楼盘状况加剧改变，商业配套日益扩散 目前，朝青板块由于大量新楼盘，天际万象高尔夫花园等老项目后期入市，原先以纺织为就业主体的局面已然发生改变，目前在朝阳路华堂商场周边主要以第三产业服务类为主，而在朝阳路往西的慈云寺桥周边则聚集众多商务办公写字楼，这里则以营销、管理、企划等职业为主。 朝青板块的商业配套目前还是主要集中在朝阳路周边，以华堂商场为代表的华堂商圈，内有白云生活广场、物美超市、华润超市、大中电器、易初莲花超市以及后建成的财满街等各种商业配套设施，而新兴出行的商业集中区域则是在朝阳北路和青年路交汇处，目前有国美第一商街 (论坛 像册 户型 视频)、天鹅坊。 (4)教育配套在改善，交通问题成关键 板块内中小学教育配套发展有些缓慢，随着大量人口在此置业安家，对于教育的需求也增加，以前有十里堡小学、同仁中学、北京市第十七中、第九十七中等，现在很多大型社区内自带有相关教育配套设施，如星河湾内配套有幼儿园、小学等，但整体看来板块内的中小学教育配套设施还需增加。 朝青板块内主要交通干道为朝阳北路、朝阳路、青年路以及姚家园路，其中朝阳路和朝阳北路往西可直接到达CBD核心区域内，拓宽的青年路将姚家园路、朝阳北路、朝阳路纵贯，形成“王”字形，板块内交通环境已经得到很大的改善，只是随着入住人群数量的增多，上下班高峰期时朝阳路较易堵车。不过规划中的地铁六号线还是为该解决地区的交通出行带来了利好，特别是对于地铁六号线沿线楼盘，如国美的一城、天际万象高尔夫等。 (5)有待通过房地产开发逐步改观的板块 总之，由于其占据的位置很接近北京CBD区域，受后者的辐射，加之朝阳区的产业聚集区定位，相信朝青板块在房地产开发持续进入、连带着交通状况发生根本性改变之后，以上诸方面都会发生逐步变化，该区域的潜力将能够非常充分地发挥出来。目前该区域的一些高档楼盘(如星河湾等)正在慢慢吸引新的投资(从表二不难看到，该区域的房地产还有待进一步的开发)，有望逐步改变当地的居住、交通、购物、餐饮、休闲、教育等生活状况。 [1] [2] [3] [下一页]
数据来源：基于北京公交网地图查询2008年4月数据库计算获得
图1.1、朝青板块各设施标准分示意图【平均值为0，标准差为1】
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